¿Cómo pueden recuperar los padres una vivienda para su patrimonio y la futura sucesión por los hijos?

Hoy queremos compartir, un caso que aunque parece poco frecuente, lo es más de lo deseado y se da sobre todo en situaciones en las que los padres por el motivo que sea en un momento de su vida no pueden o deben tener bienes a su nombre, o quieren beneficiar a un hijo sobre otro comprándole una vivienda y más tarde se arrepienten… y recurren a la siguiente fórmula:

Compro una vivienda a nombre de mi hija pero quien paga la vivienda soy yo, ya sea con fondos propios o préstamos ( personales o hipotecarios).

Hasta ahí todo bien, el problema es cuando pasado el tiempo e igualmente por el motivo que sea quieren recuperar la vivienda para el patrimonio familiar, con la intención que en el futuro integre el caudal hereditario a repartir entre sus hijos.

Lo que planteas es un caso típico de discrepancia entre titular registral y verdadero pagador o persona que aporta los fondos económicos, para la compra del bien que son los padres.

1. ¿Cuál es la situación actual a la que nos enfrentamos?

• Civilmente, el hijo es el titular registral y por tanto propietario de la vivienda.

• Fiscalmente, A priori, los fondos económicos que los padres han utilizado en el pago de la vivienda se pueden entender como una donación encubierta al hijo, y no se presentó ni pagó en su momento el ISD (donaciones) por lo que si la Administración lo reclamara en el plazo de cuatro años posteriores a la operación,  tendríamos que pagar con sanción y recargo.

• Una posible solución hubiera sido formalizar en documento público o privado un préstamo entre familiares con devolución del capital, y presentado ante Hacienda autonómica.

2. ¿Qué y cómo podemos hacerlo ahora?

Hay varias soluciones:

• Venta del inmueble por parte del hijo a los padres, en cuyo caso se genera ITP para el comprador (padres), y plusvalía municipal para el hijo así como tributar por la posible ganancia patrimonial que el hijo ha tenido al transmitir el bien.
• Donación del inmueble por parte del hijo a los padres, en cuyo caso se genera ISD a cargo de los padres (donatarios), y plusvalía municipal para el hijo así como tributar por la posible ganancia patrimonial que el hijo ha tenido al transmitir el bien.
• Que el bien permanezca en el patrimonio del hijo y en el testamento de los padres se establezca que el hijo compense a sus hermanos con el equivalente en dinero como compensación económica, si fuera el único bien que tienen los padres. Si tuvieran mayor patrimonio, pueden tomar la vivienda como anticipo de la herencia (donación colacionable) y repartir el resto del patrimonio entre los hijos,  para que todos reciban lo mismo o en la proporción que los padres consideren siempre que se respeten las legítimas de cada uno.
• Transmisión de la nuda propiedad a  hermanos por parte del hijo titular registral, y reservar el usufructo para los padres hasta su fallecimiento en cuyo caso se extinguirá consolidando el dominio en los hermanos/hijo como herederos y ya propietarios.

3. Para elegir la mejor solución, ¿Qué detalles debemos tener en cuenta?

Además de los puramente emocionales, para que no colisionen los intereses de padres e hijos, otros puramente fiscales que van a determinar según los costes y el impacto fiscal cual es la solución, tales como:

• Valor fiscal y valor de mercado del bien, ahora y en el momento que se adquirió.
• Régimen fiscal de la Comunidad autónoma en la que se encuentre el bien, ya que en algunas está muy bonificada la donación y en otras penalizada por ejemplo.
• Edad de los padres y planificación para la sucesión, teniendo en cuenta el patrimonio del que se trate.

4. ¿Cuál es la mejor solución?

Hay que atender al caso concreto, según si los hijos están bien avenidos o no, si son residentes fiscales en España o no, si los padres quieren recuperar ya el control de la vivienda o no….

5. ¿Y si los hijos viven ahora fuera de España?

En ese caso hay que ser más cuidadoso, porque según la solución que se adopte los hijos que están en el extranjero pueden verse gravados con impuestos adicionales, por ejemplo si reciben la nuda propiedad del inmueble, como venta o donación. Además de tener que declarar anualmente los rendimientos que produce ese bien, ya esté a su disposición o en alquiler.

6. ¿La Administración podría sancionar a los padres por haber realizado esta operación?

En los cuatro años siguientes a la compra del inmueble sí, entendiendo que si no hay operación de préstamo ni de donación formalizada y declarada, fue donación encubierta y por tanto liquidará el ISD de oficio con sanciones y recargos desde 50 a 150% sobre la cuota a liquidar.

Si por el contrario la operación fue hace quince años, no, porque ya ha prescrito. Sin embargo, al hacer ahora algún movimiento con el bien en cuestión Hacienda vigilará muy mucho el negocio jurídico que queremos argumentar y bajo el que pagamos impuestos para que no sea operación susceptible de comprobación.