Extinción de condominio o proindiviso de inmueble procedente de herencia: guía práctica
Cuando heredamos uno o varios inmuebles junto con otros coherederos y no logramos ponernos de acuerdo sobre qué hacer con ellos, se presenta una situación común pero compleja: el proindiviso. En este artículo te explicamos qué opciones tienes para salir de esa situación, ya sea recibiendo tu parte en dinero o quedándote con el bien, según tu interés.
1. He heredado un inmueble con mis hermanos, pero no quiero seguir en proindiviso. ¿Cuál es la mejor opción?
Ningún heredero está obligado a permanecer en un proindiviso, ya sea en una comunidad de bienes, sociedad o por herencia. La mejor alternativa en estos casos es solicitar la división de la cosa común. Si no se logra un acuerdo amistoso, se puede acudir a la vía judicial para extinguir el proindiviso, permitiendo la venta de tu parte al coheredero interesado.
2. Mi hermana quiere quedarse con el inmueble. ¿Cómo podemos hacerlo?
Lo primero es valorar el bien. Puede hacerse con base en el valor fiscal o de mercado. No es obligatorio recurrir a un tasador, aunque si ambas partes lo consideran necesario, puede hacerse una valoración oficial. Una vez determinado el valor, se calcula la parte proporcional que tu hermana deberá abonarte para adquirir tu participación. Luego, se firma un contrato de arras y se formaliza la escritura pública de extinción de condominio, con el correspondiente pago.
3. ¿Qué impuestos se generan en esta operación?
Esta operación tiene una ventaja fiscal importante:
- No se genera plusvalía municipal para el que vende su parte.
- No se paga ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) por parte del adquirente.
- Sí se paga AJD (Actos Jurídicos Documentados) sobre el valor total del inmueble, generalmente un 0,75%, aunque varía según la comunidad autónoma.
Los gastos de notaría y registro suelen compartirse en proporción a la participación de cada uno. Además, quien transmite su parte deberá declarar la ganancia patrimonial en su próxima declaración de la renta.
4. Queremos comprarle su parte a mi hermana, pero ella no es residente en España. ¿Qué impuestos adicionales se generan?
En este caso, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta en concepto de IRPF, y debe ingresarlo en Hacienda como previsión por una posible ganancia patrimonial del vendedor. Posteriormente, el vendedor podrá solicitar la devolución si demuestra que no hubo ganancia. Para ello, se tiene en cuenta el valor de adquisición (por herencia o compra), los gastos relacionados y el valor de transmisión.
5. Quiero vender un inmueble heredado, pero vivo en el extranjero, no tengo NIE y no hemos tramitado la herencia
Antes de vender, es imprescindible tramitar la herencia en España, aunque haya prescrito el plazo para presentar y pagar el Impuesto de Sucesiones (ISD) y la plusvalía municipal. No hacerlo te impide inscribir el inmueble a tu nombre, y sin NIE no podrás heredar legalmente.
Una solución temporal para no perder un comprador interesado es firmar un contrato de arras condicionado a la formalización de la escritura una vez el inmueble esté registrado a nombre del heredero.
Al vender, se te retendrá el 3% en concepto de IRPF y deberás pagar la plusvalía municipal. También deberás presentar la declaración de la renta como no residente de los últimos cuatro años y tributar por la posible ganancia patrimonial.
6. Mi madre me donó una vivienda alquilada hasta diciembre de 2023. En 2024 la vendí y quiero reinvertir el dinero en una vivienda habitual. ¿Puedo evitar pagar impuestos?
No. Aunque hayas invertido en una nueva vivienda habitual, no puedes evitar tributar por la ganancia patrimonial, ya que:
- Lo más probable es que la vivienda no cumpliera con los requisitos para considerarse «habitual» a efectos fiscales.
- El valor en la donación suele ser el fiscal (más bajo), y la venta al valor de mercado genera una diferencia significativa.
- Aunque hayas tenido en cuenta los gastos de adquisición y venta, la ganancia sigue siendo elevada.
Además, no puedes aplicar la exención por reinversión si no puedes demostrar que la vivienda vendida era tu residencia habitual y que el nuevo inmueble lo será también.
¿Necesitas ayuda con la extinción de condominio o trámites hereditarios?
En este tipo de situaciones, contar con asesoramiento legal y fiscal especializado marca la diferencia. Podemos ayudarte a gestionar todo el proceso: desde la valoración del inmueble, redacción de contratos y escritura pública, hasta la liquidación de impuestos y presentación de declaraciones. Actuar correctamente desde el inicio no solo evita conflictos entre coherederos, sino que también optimiza tu carga tributaria y agiliza la operación.
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Artículo elaborado por Itzíar Pernía Gómez.
