En qué se diferencian la renta vitalicia inmobiliaria y la hipoteca inversa

Quizá se encuentra en una situación en la que tiene una vivienda en propiedad, pero una pensión que no le permite vivir con la holgura que le gustaría. Actualmente existen fórmulas para convertir ese patrimonio en ingresos, pero los nombres se mezclan, los términos se confunden. Al final, por no entender del todo la diferencia entre la renta vitalicia inmobiliaria y la hipoteca inversa, muchas personas acaban posponiendo una decisión que podría mejorar notablemente su día a día.

En nuestra experiencia asesorando a mayores de 65 en cómo complementar su pensión, las dos preguntas que más se repiten son siempre las mismas: ¿Qué pasa con mi casa? Y ¿Qué heredarán mis hijos? En este artículo le explicamos, con ejemplos reales y sin rodeos, las diferencias entre la renta vitalicia inmobiliaria y la hipoteca inversa.

Tabla comparativa entre renta vitalicia y hipoteca inversa

Cómo afecta cada opción a la propiedad de su vivienda

La diferencia más importante entre ambos productos —la que determina casi todo lo demás— es qué ocurre con la titularidad de la casa.

La renta vitalicia inmobiliaria: vende pero sigue viviendo en ella

En una renta vitalicia inmobiliaria, usted vende la nuda propiedad de su vivienda a un comprador —normalmente una entidad especializada o un grupo inversor— a cambio de una renta mensual de por vida. La operación se formaliza ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

A cambio de vender, usted conserva el usufructo vitalicio: el derecho a vivir en la casa, o incluso a alquilarla, hasta su fallecimiento. La vivienda deja de ser suya en términos legales, pero su día a día apenas cambia: sigue en su hogar, con sus muebles y su vida de siempre.

Una ventaja relevante de esta fórmula es que, al no ser ya usted el propietario, normalmente queda libre de algunos gastos derivados de la vivienda tales como las derramas extraordinarias y el IBI, que pasan a correr a cargo del nuevo propietario. Si en algún momento decide dejar la vivienda, suele poder renunciar al usufructo y recibir a cambio una renta mensual considerablemente más alta.

La hipoteca inversa: sigue siendo propietario

La hipoteca inversa funciona de forma muy distinta. Según explica el Banco de España en su Portal del Cliente Bancario, es un tipo de préstamo hipotecario dirigido a personas mayores de 65 años, en el que es el titular quien recibe del banco una cantidad, sin perder la propiedad de su vivienda.

Aquí la vivienda sigue siendo legalmente suya en todo momento. Lo que ocurre es que se constituye un préstamo con garantía hipotecaria sobre ella, y ese préstamo genera una deuda que crece con el tiempo, en lugar de reducirse como en una hipoteca convencional, ya que en el caso de hipoteca inversa, no cuenta con cuotas de amortización. El titular no tiene que devolver las cantidades recibidas mientras viva, pero la deuda generada —capital más intereses— se liquida tras su fallecimiento.

Cuánto dinero puede obtener con cada opción

Simulación con un piso valorado en 200.000 euros

Los números varían según la entidad, la edad del titular y las condiciones del mercado en cada momento, de hecho, en España es obligatorio por ley (Ley 41/2007) contar con un asesoramiento independiente, el cual, en caso de necesitar puede obtenerlo a través de nuestros asesores de BuenaVidaSenior.com.

Dicho esto, se pueden realizar estimaciones y sacar algunos ejemplos para poder hacerse una idea.

Hipoteca inversa. Según un estudio de mercado realizado por la OCU entre varias entidades, para un hombre soltero de 70 años con una vivienda de tasada en 450,000€, podría adquirir 135.540€, los cuales podrían estar en un interés anual entorno al 5,5%. Esta cantidad más la deuda, tendrían que pagarla sus herederos, existiendo así la posibilidad de quedar un margen para ellos.

Renta vitalicia inmobiliaria. Con el mismo perfil de edad y un inmueble de valor similar, la renta vitalicia inmobiliaria suele ofrecer una mensualidad sensiblemente superior, ya que no existe la obligación de devolver nada a los herederos. Una mujer de 80 años con una vivienda valorada en 150.000 euros recibiría 480 euros al mes con una hipoteca inversa, frente a los 673 euros mensuales que obtendría con una operación de renta vitalicia.

Es importante entender que estas cifras son orientativas: dependen de la edad exacta del titular, de su esperanza de vida estimada, de la ubicación del inmueble y de la entidad con la que se contrate. Antes de decidirse por cualquiera de las dos opciones, lo más recomendable es pedir una simulación personalizada con los datos reales de su vivienda.

Por qué la renta vitalicia suele dar más renta total a largo plazo

La razón de esta diferencia es estructural, no una cuestión de mejores o peores condiciones comerciales. Cuando se opta por la renta vitalicia inmobiliaria, al no poder dejarse la vivienda a los herederos, la renta puede ser mayor que en la hipoteca inversa.

En la hipoteca inversa, la entidad debe calcular el importe calculando un margen suficiente para que, sumado a los intereses acumulados durante años, la deuda final no supere el valor de la vivienda. Esto obliga a ser conservador.

En la renta vitalicia, en cambio, como la vivienda ya se ha vendido y no hay deuda que recuperar después, la entidad puede ofrecer una mensualidad más generosa desde el primer momento.

Qué pasa con los herederos en cada caso

Esta es, para la mayoría de las familias, la pregunta decisiva. Conviene entenderla bien antes de firmar nada.

Qué heredan los hijos si contratase una renta vitalicia inmobiliaria

La respuesta es clara: la vivienda no se hereda, porque ya no es de su propiedad desde el momento en que se firma el contrato. Sus hijos no recibirán la casa ni tendrán que asumir ninguna deuda relacionada con ella.

Qué heredan los hijos si contratase una hipoteca inversa

Con la hipoteca inversa, sus hijos heredan la vivienda, pero también la deuda acumulada. Según indica el Banco de España, al fallecimiento del titular, los herederos pueden optar por quedarse con la vivienda liquidando la deuda con la entidad —incluso financiándose con una hipoteca normal si no disponen de ese capital—, o bien vender la vivienda para saldar la deuda.

Por lo tanto, la familia cuenta con dos opciones: pueden optar por saldar la deuda y conservar la vivienda o venderla para pagar el préstamo.

Es relevante destacar que el producto de hipoteca inversa está ideado para que, llegado el momento del fallecimiento, los herederos reciban en herencia una vivienda con un valor notablemente superior a la deuda. De esa manera pueden beneficiarse de esa diferencia, normalmente vendiendo la vivienda, y disfrutando del dinero restante tras cancelar la hipoteca.

Para qué perfil de jubilado conviene cada opción

No existe una opción “mejor” en abstracto. Cada una responde a una prioridad distinta, y la decisión correcta depende de su situación personal y familiar.

Si quiere máxima renta mensual y no tiene herederos

Si su prioridad es obtener el mayor ingreso mensual posible y no tiene hijos, o sus hijos no esperan heredar la vivienda, la renta vitalicia inmobiliaria podría ser una opción más ventajosa. Esta fórmula está más orientada a personas mayores que no tienen hijos, ya que tras el fallecimiento los herederos no heredan el inmueble.

Si quiere dejar la vivienda en herencia

Si lo que más le importa es que sus hijos hereden la casa familiar, la hipoteca inversa es la única de las dos opciones que lo permite, siempre que la familia esté dispuesta y en disposición de cancelar la deuda generada en el momento del fallecimiento. Conviene calcular, junto con un asesor, cuánto puede llegar a crecer esa deuda a lo largo de los años, para que la decisión se tome con toda la información sobre la mesa.

Si necesitas flexibilidad para cambiar de situación

Si no está seguro de cuánto tiempo va a seguir viviendo en su vivienda actual —por ejemplo, porque contempla la posibilidad de mudarse cerca de algún hijo o de ingresar en una residencia en el futuro—, la hipoteca inversa suele ofrecer más margen de maniobra: puede cancelarla en cualquier momento, total o parcialmente, sin las implicaciones que tendría deshacer una venta ya formalizada. La renta vitalicia, en cambio, contempla en algunos contratos la posibilidad de renunciar al usufructo a cambio de una renta más alta, una alternativa a tener en cuenta si su situación cambia con el tiempo.

Preguntas frecuentes sobre renta vitalicia inmobiliaria e hipoteca inversa

¿Puedo seguir viviendo en mi casa con ambas opciones?
Sí. Tanto en la renta vitalicia inmobiliaria como en la hipoteca inversa conserva el derecho a vivir en su vivienda hasta su fallecimiento. La diferencia está en si sigue siendo el propietario (hipoteca inversa) o ha vendido la propiedad conservando el usufructo (renta vitalicia).

¿A partir de qué edad se puede contratar cada producto?
La hipoteca inversa está dirigida principalmente a personas mayores de 65 años o a mayores de 60 con una discapacidad mayor al 33%. La renta vitalicia inmobiliaria está igualmente orientada a mayores de 75 años, aunque cada entidad puede fijar rangos de edad ligeramente distintos.

¿Tengo que pagar impuestos por la renta que recibo?
Depende del producto. Las rentas que recibe el titular de una hipoteca inversa están exentas de tributación en el IRPF, mientras que parte de las rentas percibidas en una renta vitalicia se consideran rendimientos del capital mobiliario y tributan según una escala que varía en función de la edad del cliente en el momento de la contratación, llegando a tener una ventaja fiscal de hasta el 92% para los mayores de 70 años.

¿Qué pasa si quiero cancelar la hipoteca inversa antes de tiempo?
Es posible realizar la cancelación anticipada en cualquier momento-.

Recuerde que es fundamental el asesoramiento independiente para tomar una decisión de cómo gestionar su patrimonio, le animamos a realizar una simulación de hipoteca inversa o renta vitalicia asegurada en nuestra plataforma BuenaVidaSenior.com.