Herencia de bienes inmuebles no inscritos en el Registro de la Propiedad: ¿Qué hacer?
Cuando enfrentamos la herencia de bienes inmuebles, es posible encontrarnos con un problema inesperado: propiedades o fincas rústicas que no están inscritas en el Registro de la Propiedad pero sí en el Catastro. Este escenario puede generar confusión, especialmente si los bienes provienen de generaciones anteriores. En este artículo, te explicamos paso a paso cómo proceder.
1. ¿Qué hacer si heredo bienes no inscritos?
Al iniciar el proceso sucesorio, lo primero es determinar el estado legal de los bienes heredados. Verifica:
- Si los bienes están inscritos en el Registro de la Propiedad (solicitando una nota simple).
- Si están libres de cargas o gravámenes.
Es importante no confundir la inscripción catastral con la registral. Aunque tengas un recibo de IBI a tu nombre, esto no sustituye la inscripción en el Registro. Para regularizar la situación, necesitarás estos documentos:
- Certificado de defunción del causante.
- Copia autorizada del testamento o escritura.
- Certificado de últimas voluntades.
- Comprobante del pago del impuesto de sucesiones y donaciones (ISD).
Sin estos pasos, no podrás completar la herencia legalmente.
2. Herencia de bienes de generaciones anteriores
En algunos casos, los bienes heredados pueden haber pasado de generación en generación sin ser inscritos. Por ejemplo, una finca que perteneció al abuelo y ahora pasa al nieto a través del padre. Aunque existan escrituras y los impuestos hayan sido pagados en su momento, si la inscripción no se realizó, será necesario formalizar el proceso para regularizar la situación.
¿Cómo hacerlo?
- Aporta los documentos mencionados anteriormente.
- Formaliza la inscripción conjunta de ambas sucesiones (del abuelo al padre, y del padre al hijo) en un solo trámite.
Este procedimiento es clave para garantizar la seguridad jurídica de tu herencia.
3. Bienes compartidos con personas ajenas a la familia
¿Qué pasa si un bien heredado estaba compartido con una persona que ha fallecido sin herederos? En este caso, deberás:
- Verificar si existen herederos directos o indirectos.
- Si no los hay, la parte correspondiente del bien pasa al Estado, salvo que puedas demostrar una posesión prolongada y cumplir los requisitos para ejercer la usucapión:
- Ordinaria (10 años): Si hubo una relación legal previa, como un contrato de compraventa con defectos.
- Extraordinaria (30 años): Posees el bien de buena fe y de manera pública.
Consulta con un abogado para evaluar las posibilidades según tu situación.
4. ¿Puedo disponer de los bienes antes de formalizar la herencia?
¡No lo hagas! Desde el fallecimiento del causante, eres heredero, pero hasta que no completes los trámites sucesorios, cualquier acto de disposición (vender, alquilar, etc.) implica la aceptación tácita de la herencia.
Esto puede ser riesgoso si descubres posteriormente que los bienes tienen cargas, están compartidos con otros herederos o no conviene aceptarlos.
Además, disponer de bienes no inscritos puede derivar en problemas legales, como la imposibilidad de alquilarlos legalmente o conflictos con posibles ocupantes.
5. Fiscalidad: ¿Qué impuestos se aplican?
La fiscalidad de la herencia depende de las fechas de fallecimiento:
- Fallecimiento del abuelo en 1998: Los impuestos (plusvalía municipal e ISD) estarán prescritos.
- Fallecimiento del padre en 2024: Tienes 6 meses para presentar los impuestos correspondientes y completar el trámite sucesorio.
El pago de impuestos es imprescindible para formalizar la inscripción registral.
6. ¿Qué hacer si no encuentras las propiedades en la escritura de herencia?
En algunos casos, puede que no logres localizar las fincas o inmuebles en la escritura de herencia. Esto sucede cuando nunca fueron inscritas en el Registro de la Propiedad.
Solución: procedimiento de inmatriculación
El proceso de inmatriculación permite inscribir una finca en el Registro por primera vez. Existen distintas vías según el caso, y es recomendable contar con un profesional especializado para guiarte en este trámite.
Conclusión: No estás solo en este proceso
La herencia de bienes no inscritos en el Registro de la Propiedad puede ser compleja, pero no imposible de resolver. Asegúrate de contar con la ayuda de un experto en sucesiones para evitar errores y proteger tu patrimonio.
Contacta con nosotros y te ayudamos con todo el proceso.
