Cómo funciona una hipoteca inversa

Si está considerando la hipoteca Inversa como una vía para mejorar su calidad de vida en la jubilación, es fundamental comprender su mecanismo. Lejos de ser un producto complejo, es una solución financiera con una lógica clara, diseñada para personas mayores que desean convertir parte del valor de su patrimonio inmobiliario en liquidez sin tener que vender su casa.

Definición de Hipoteca Inversa para Seniors

La hipoteca inversa es un préstamo especial dirigido a mayores de 65 años, que permite obtener liquidez en la jubilación utilizando la vivienda como garantía de devolución.. La principal característica que la diferencia de un préstamo tradicional es que su devolución no es exigible en vida, ni principal ni intereses..

Si desea refrescar la definición exacta de una hipoteca inversa, así como sus principales diferencias con un préstamo tradicional, puede consultar nuestro artículo anterior sobre Qué es una hipoteca inversa

Guía de cómo funciona una hipoteca inversa

Entender el funcionamiento de este producto pasa por conocer las fases clave desde la solicitud hasta la recepción de los fondos.

Proceso de solicitud

Lo recomendable es contactar con un asesor especializado que valore las circunstancias personales y las necesidades, y a partir de ahí deberá poder realizar un estudio comparativo con las diferentes alternativas disponibles para su caso, basado en su edad, el valor estimado de su propiedad y la modalidad de cobro deseada. La ley exige que usted reciba asesoramiento independiente para asegurarse de que comprende completamente las implicaciones del contrato. Este asesoramiento es recomendable recibirlo desde el principio, con un asesor especializado para poder hacer una valoración de las circunstancias y necesidades específicas que permitan adecuar las ofertas en consecuencia.

Valoración del piso o la casa para una hipoteca inversa

La cantidad de dinero que el banco le ofrecerá depende en gran medida de la tasación oficial de su vivienda. Una tasadora homologada establecerá el valor del inmueble tras realizar una visita al inmueble. Este valor es crítico para determinar los importes a recibir. 

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Documentación necesaria para la solicitud

El asesor especializado debería poder hacer un análisis de viabilidad previa en base a la verificación de una documentación inicial mínima, para no hacerle perder ni tiempo ni dinero, ya que cada entidad puede tener requisitos más allá de los puramente exigidos por la ley Deberá poder verificar, al menos:. 

• DNI de todos los titulares de la vivienda.
• Escritura de propiedad de la vivienda.
• Nota simple del Registro de la Propiedad.
• Documentación que acredite su edad y la ausencia o existencia de otras cargas sobre la propiedad.
• Empadronamiento

¿Qué requisitos debo cumplir para solicitar la hipoteca inversa?

Los criterios de elegibilidad pueden ser muy diferentes de unas entidades a otras, en función de la tipología de casos que estén dispuestos a aceptar bajo su política de riesgos.. El principal requisito es la edad, siendo indispensable que el titular más joven tenga 65 años o más. Además, su vivienda debe estar en buen estado y, preferiblemente, libre de cargas hipotecarias, aunque esto último no es indispensable. Otro muy importante es poder acreditar la residencia habitual sobre el inmueble, y aquí cada entidad puede establecer documentación diferente para la acreditación.

Para una información detallada sobre la edad mínima, la situación de la vivienda y otros criterios de elegibilidad, le invitamos a leer nuestro post dedicado a Cómo funciona una hipoteca inversa

Modalidades de cobro que puedes elegir

Usted tiene la potestad de elegir cómo recibir el capital, lo cual influirá directamente en la cantidad percibida.

Diferencias entre Hipoteca inversa de importe único, temporal, vitalicia o mixta

• Importe único: Recibe todo el dinero el día de la firma. Ideal si se tiene una necesidad puntual.
• Temporal: Recibe usted las rentas durante un número de años preestablecido. Es recomendable si sus necesidades de liquidez son finitas, o como solución temporal.
• Vitalicia: Recibe las rentas mensualmente hasta el fallecimiento del último titular, brindando seguridad financiera a largo plazo.
• Mixta: Combina un desembolso inicial (para cubrir una necesidad puntual, como una reforma o un viaje) con una renta mensual posterior.

¿Cuánto te da el banco por una Hipoteca Inversa?

La cantidad total que puede usted obtener no es estándar y se calcula de forma individualizada para cada caso.

Factores que determinan la cantidad

Los principales factores que influyen en el cálculo son:

1. Valor del Inmueble: Es el factor clave. Cuanto más valiosa sea su propiedad, más capital podrá obtener.
2. Tipo de Interés: El interés que cobra la entidad por el capital prestado.
3. Modalidad de Cobro: La renta vitalicia suele implicar pagos mensuales menores que la temporal, y la modalidad de importe único es la que permite obtener un importe inicial más elevado.
4. Edad de los titulares. Para el mismo producto, cuanto más mayor se es, más dinero se puede disponer.

Qué ocurre con la vivienda al fallecimiento

Uno de los aspectos que más preocupa a los seniors es el futuro de su vivienda y sus herederos. La hipoteca inversa está regulada para proteger a su familia.

Cancelación al fallecimiento del titular

Una vez que fallece el último titular, la deuda acumulada (capital prestado más intereses) pasa a ser exigible, normalmente a partir de transcurridos doce meses. Los herederos tienen dos opciones: si quieren conservar la casa, pueden cancelar la deuda, ya sea con la constatación de una hipoteca tradicional o con sus propios recursos, o si no quieren conservarla, pueden venderla, cancelar la deuda y disfrutar normalmente de un importe adicional muy importante, ya que el producto está ideado para que tras el fallecimiento de los titulares de la hipoteca, la deuda sea muy inferior al valor del inmueble. .

Cancelación anticipada voluntaria

Usted o sus herederos tienen la libertad de cancelar la Hipoteca Inversa en cualquier momento, si así lo desean, ya sea total o parcialmente. Para ello, deben devolver el capital y los intereses acumulados hasta la fecha.

¿Se puede solicitar una hipoteca inversa si mi vivienda tiene una hipoteca?

Sí, es posible, pero con una condición fundamental: debe cancelarse previamente, aunque sea en el mismo acto. Algunas alternativas de producto permiten solicitar una disposición inicial para cancelar cargas previas.. Esto significa que el importe que reciba primero debe cubrir esa deuda pendiente, y el capital restante será el que usted podrá percibir como renta o desembolso único. Es importante que la deuda pendiente sea menor que el el importe a recibir de la Hipoteca Inversa.

¿Cómo calculo mi hipoteca inversa?

Debido a que el cálculo depende de variables personales (su edad, la edad de su cónyuge) y del mercado (valor de la vivienda, tipos de interés), es indispensable realizar una simulación personalizada.

Para obtener una estimación de las rentas que usted podría percibir según su situación particular, le invitamos a utilizar nuestro simulador de hipoteca inversa.