Transmisión de Inmuebles: Donación, Venta, Herencia, Extinción de Condominio o Hipoteca Inversa

Cuando un familiar de edad avanzada es titular de inmuebles en proindiviso (copropiedad), es esencial valorar cuál es la mejor estrategia jurídica y fiscal: donación, compraventa, extinción de condominio, testamento o incluso una hipoteca inversa.

En este artículo abordamos cada una de estas opciones, sus implicaciones legales y tributarias, y por qué es fundamental contar con asesoramiento especializado.

Caso práctico: ¿Qué hacer si mi madre, mayor de 90 años, tiene inmuebles en proindiviso?

Supongamos que tu madre, con más de 90 años, es copropietaria de varios inmuebles con hijos, hermanos o vecinos. ¿Qué alternativas existen para planificar o resolver esta situación?

Donación del porcentaje del inmueble

La donación es una fórmula habitual para adelantar parte de la herencia, aunque debe respetarse el derecho de los herederos forzosos (los hijos) y evitar que se convierta en una donación inoficiosa que pueda ser impugnada.

Se puede donar a uno solo de los hijos, a todos por igual, o incluso a otros familiares. Para valorar esta opción, es fundamental conocer el valor del patrimonio total y tener presente que los hijos deben recibir al menos lo correspondiente a su legítima.

Consideraciones clave

• Debe formalizarse mediante escritura pública si se trata de bienes inmuebles.
• El plazo para declarar la donación es de 30 días hábiles desde su formalización.
• Puede ser colacionable o no colacionable, es decir, computarse o no en la herencia futura.

Fiscalidad

• Impuesto de Donaciones (depende de la comunidad autónoma).
• Plusvalía municipal para el donante.
• Ganancia patrimonial en IRPF, salvo excepciones (por ejemplo, vivienda habitual en mayores de 65 años).

Venta del porcentaje del inmueble

El titular puede vender su parte a otros copropietarios o a terceros. Aunque legalmente es posible, puede complicar la convivencia entre copropietarios y no siempre es la solución más ventajosa desde el punto de vista fiscal.

Venta a familiares

Una opción es que otros copropietarios (por ejemplo, hijos) compren la parte de la madre, si tienen capacidad económica para hacerlo.

Venta a terceros

También se puede vender a empresas o inversores externos especializados en adquirir proindivisos. Sin embargo, es frecuente que estas empresas busquen luego adquirir el resto de las participaciones para controlar el inmueble, lo que puede provocar conflictos.

Fiscalidad de la compraventa

• El comprador paga ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), un 6% en Madrid, por ejemplo.
• El vendedor puede estar sujeto a la plusvalía municipal y al IRPF por ganancia patrimonial, salvo que se trate de su vivienda habitual y tenga más de 65 años (en cuyo caso puede estar exento en IRPF).

Extinción de condominio (división de la cosa común)

En situaciones de conflicto o inactividad por parte de los copropietarios, se puede acudir a la vía judicial para solicitar la extinción del condominio y que se abone al titular el valor correspondiente a su parte.

Esta fórmula permite resolver de forma definitiva una situación de copropiedad indeseada y obtener liquidez sin necesidad de acuerdo unánime entre todos los copropietarios.

Ventajas fiscales

• No se paga ITP ni plusvalía municipal.
• Solo tributa en IRPF si existe ganancia patrimonial.

Testamento y legado del inmueble

El propietario puede optar por dejar el inmueble como legado en su testamento, respetando la legítima de los herederos forzosos y designando cómo quiere distribuir el resto del patrimonio.

Esta opción no requiere actuar en vida, pero es muy recomendable dejar instrucciones claras en el testamento, especialmente si hay varios copropietarios, para evitar futuros conflictos.

Hipoteca inversa: obtener liquidez sin vender ni donar

La hipoteca inversa es una alternativa financiera orientada a personas mayores de 65 años (o con discapacidad) que buscan mejorar su liquidez sin abandonar ni vender su vivienda habitual.

Características

• La vivienda actúa como garantía del préstamo.
• El titular recibe una cantidad del banco (en forma de renta mensual o capital único).
• Puede seguir viviendo en la casa hasta su fallecimiento.
• Tras el fallecimiento, los herederos pueden decidir si cancelan la deuda para mantener la propiedad o venden el inmueble para saldarla.

Esta opción permite cubrir necesidades económicas sin renunciar a la estabilidad ni generar conflictos familiares inmediatos.

¿Y si el propietario vive fuera de España?

Cuando el titular reside en el extranjero (por ejemplo, Argentina o Suecia), se le considera no residente fiscal en España.

Aspectos esenciales

• Deberá nombrar un representante fiscal en España.
• Los impuestos se liquidan ante la Agencia Tributaria española mediante IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).
• También puede estar obligado a tributar en su país de residencia por la ganancia patrimonial.
• Será necesario revisar el convenio de doble imposición vigente entre ambos países para evitar pagar impuestos duplicados.

Comparativa fiscal según la operación elegida

Operación	Impuesto Donaciones	ITP	Plusvalía municipal	IRPF
Donación	Sí	No	Sí	Sí*
Venta a tercero o familiar	No	Sí	Sí	Sí
Extinción de condominio	No	No	No	Sí
Herencia (testamento/legado)	Sí (Sucesiones)	No	Sí	Sí
Hipoteca inversa	No	No	No	No**

* Exento en IRPF si es vivienda habitual de mayor de 65 años.
** No hay tributación hasta el fallecimiento y posterior decisión de los herederos.

Antes de tomar una decisión

Cada situación familiar y patrimonial es distinta. La mejor alternativa dependerá de factores como:

• La situación económica y familiar del titular.
• Su edad, salud y voluntad.
• La normativa autonómica aplicable.
• Si reside o no en España.

Contar con asesoramiento profesional es fundamental. Un análisis fiscal y jurídico personalizado evitará sanciones, conflictos y decisiones con efectos negativos para el titular o sus herederos.

Artículo elaborado por Itzíar Pernía Gómez.