Venta vivienda procedente de una herencia internacional

Hoy vamos a hablar sobre el momento en que una vez hemos sido herederos de bienes procedentes de una herencia internacional, tenemos que tomar la decisión sobre qué hacer con ellos.

Nos centramos en la venta de una vivienda radicada en España, con varios herederos ahora vendedores residentes fuera de España.

Pueden darse varios supuestos:

• Comprador es residente fiscal en España
• Comprador no es residente fiscal en España
• Vendedor es residente fiscal en España

¿Qué tengo que hacer para poder vender la vivienda heredada?

Primero tramitar el expediente sucesorio internacional según la casuística, escritura aceptación y adjudicación de herencia, presentación y pago de impuestos (ISD y plusvalía municipal) e inscripción en el RP del cambio de titularidad.

¿Puedo vender sin haber tramitado el expediente sucesorio solamente con el testamento?

La respuesta es No.

¿Los herederos no residentes tienen alguna obligación fiscal adicional?

Si los herederos son no residentes tienen las mismas obligaciones fiscales que un residente. Tendrán que hacer una declaración IRPF no residentes Modelo 210 todo el tiempo que mantengan el bien previo a su venta, declarando los rendimientos que produzca ya sea porque está a disposición de los titulares o porque produce rendimientos de alquiler. De igual modo, cuando vendan el inmueble también tendrán que declarar su pérdida o ganancia patrimonial en el mismo modelo.

¿Cómo proceder una vez hemos vendido la vivienda?

Distintos supuestos comprador residente o no residente.

Si el comprador es residente, formalizaremos la compraventa mediante contrato de señal y arras, en la firma de la compraventa este practicará una retención respecto del precio total para pagar la plusvalía municipal generada en nuestro nombre, y adicionalmente retendrá 3% para entregarlo en Hacienda a cuenta de nuestra ganancia patrimonial.

Una vez formalizada la compraventa y realizadas por el comprador estas gestiones (cumplimiento de obligaciones fiscales y tributarias en nombre del vendedor), el vendedor solicitará a Hacienda 3% retenido para su devolución que le será devuelto por la Administración sino ha generado ganancia patrimonial y , declarará en el modelo 210 la venta del bien.

A su vez el vendedor tendrá que cumplir las obligaciones fiscales que su país de residencia fiscal le imponga, y si ambos países tienen firmado convenio para evitar la doble imposición internacional se deducirá lo ya pagado en España. Al ser vendedor no residente tendrá que otorgar un poder con traducción jurada y apostilla a la persona que le represente en todo el proceso de compraventa, y un representante fiscal en España para relacionarse con la Administración.

Además el comprador, tendrá que presentar el pago ITP e inscripción en RP el cambio de titularidad.

Si el comprador es no residente, al igual que el vendedor no residente tendrá que otorgar poder con traducción jurada y apostilla a la persona que le represente en todo el proceso de compraventa, y un representante fiscal en España para relacionarse con la Administración. Tendrá que presentar modelo 210 anual (declaración IRNR para no residentes) porque ahora tiene un bien en España, que tiene que declarar si está alquilado, a su disposición etc.

Si el vendedor es residente y el comprador no residente, se tramitará como una compraventa en España, salvo que el comprador tendrá que presentar modelo 210, y el dinero viajará desde el país origen a una cuenta en España desde donde se hará la transferencia vía OMF al vendedor, que es lo más aconsejable porque tiene la garantía de banco de España y se tiene en el mismo día el dinero en cuenta del vendedor.

Documentos necesarios para formalizar la compraventa

• Certificado energético, certificado corriente con la CP, IBI año actual pagado semestre, suministros al día, plusvalía de la herencia.
• El IBI del año completo lo paga el vendedor porque el Ayuntamiento donde radique el inmueble tiene en cuenta la titularidad a día 1 de enero, luego el comprador tendrá que pagarle al vendedor desde el día de la firma compraventa hasta 31 de diciembre.

Gastos compraventa

Los Gastos compraventa normalmente son para el comprador salvo la plusvalía que es para el vendedor, pero se pueden pactar según ley:

• Escritura matriz vendedor y copia compradorITP, RP comprador

• Plusvalía y prorrata IBI año en curso para el vendedor. La plusvalía municipal se obtiene de la diferencia del valor del terreno desde que se adquiere por parte del heredero (fecha de fallecimiento del causante por el que adquiere) y fecha de transmisión por compraventa. Entra en juego el valor catastral, el valor por el que nos lo hemos adjudicado y vendido y el espacio de tiempo adquirido entre el momento de la herencia y la venta.

Es un proceso complejo que no aconsejo abordar solo sino bien asesorado por un profesional especializado en la materia sucesoria, sobre todo porque probablemente será tu representante ante la Administración. Contáctanos para contarnos tu caso sim compromiso.