Gestión de patrimonio para no residentes

Últimamente llega a nuestro despacho personas no residentes que por uno u otro motivo tienen familia, negocio, o simplemente les encanta el país como lugar de vacaciones  y deciden por que no también invertir en nuestro país.

Hoy hablamos de todos los interrogantes y errores que pueden y suelen cometer en este proceso de iniciar su patrimonio en España.

¿Cuánto cuesta realmente comprar un inmueble para un no residente en España?

Lo primero contar con asesoramiento preventivo, para tomar la mejor decisión valorando los costes que ello conlleva.

• Precio de compra del bien inmueble
• Impuestos (gastos de notaría, abogado, Registro de la Propiedad, ITP o IVA según si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano y de los actores en este negocio jurídico si son particulares o sociedades mercantiles). Además hay que tener en cuenta la Comunidad Autónoma donde está el bien ya que el % de ITP será distinto.
• Gastos corrientes a cargo del nuevo propietario (IBI/basura, CP, seguro, suministros, vado garaje según la CP)

• Como afecta el pago de impuestos a no residentes?

¿Cómo afecta el pago de impuestos a no residentes?

La Administración lo que intenta es asegurarse el pago de impuestos, por lo que en el caso que un no residente sea heredero o adquirente, puede perjudicar por ejemplo:

• En el caso de una compraventa de inmueble, el comprador tiene que retener el 3% en concepto de IRPF a cuenta de la posible ganancia de la compraventa. Así como adelantar el pago de la plusvalía municipal
• En el caso de una donación, la plusvalía municipal la paga el donatario pero en el caso de un no residente el donante se convierte en el obligado tributario.

Comprobar el estado del inmueble jurídicamente.

• Vivienda con cargas ( embargos o deudas) pues el comprador se hace cargo de todo lo que grave al bien
• Reformas sin licencia urbanística

• Diferencias entre Catastro y Registro de la Propiedad así como realidad física ( titularidad y/o Catastro) pues tendrán que formalizar un expediente de exceso de cabida para regularizar esta situación.

¿Por qué y para qué quiero adquirir inmuebles en España?

• Saber la finalidad para la que adquirimos ese bien siendo uso residencial o vacacional, actividad de negocio como alquiler turístico, alquiler tradicional o por habitaciones, perfil del inquilino..
• En ese caso conviene consultar con el Ayuntamiento la normativa municipal en cuanto a restricciones se refiere para los alquileres, tramites oficiales para la obtención de licencias que permitan el alquiler,
• Comprobar que la CP si es un piso tiene su división horizontal, estatutos comunitarios y reglamento de régimen interior, pues va a marcar lo que se puede y no dentro de la comunidad. Por ejemplo limitar los alquileres turísticos o temporales, utilización de espacios comunes con carácter privativo por ejemplo la azotea…

Procedimiento legal para la compra de inmuebles en España

• Contrato de señal 5%
• Contrato de arras hasta 10% en el que se establecen las condiciones para la compraventa, siendo importante forma de pago, recoger todo lo pagado anteriormente, límite de plazo y condiciones para ello antes de resolver el contrato.
• Condiciones para resolver el contrato de arras, por ejemplo vicio en el consentimiento, desconocimiento del estado de la vivienda, cargas, embargos, titulares herederos….
• Firma en notaría
• Tramitación de impuestos hasta la inscripción en el RP
• Conocimiento de la CP y su organización ( estatutos, reglamento de régimen interno…)

Planificación sucesoria previa a la compra

En ese caso vamos hacer una planificación sucesoria previa a la compra, como? Vamos a redactar un testamento en España recogiendo las últimas voluntades del testador, indicando la legislación sucesoria que va a regir la sucesión,

teniendo en cuenta que los herederos serán no residentes y que entran en juego al menos dos legislaciones sucesorias.

Es importante conocer la legislación de los países donde tengamos testamento y como funciona una vez que el titular fallece, dependiendo del lugar de fallecimiento, donde ha residido en los dos últimos años, donde están la mayoría de sus bienes, si los herederos se llevan bien o no, si los testamentos pueden ser objeto de impugnación, etc…

Estudiar el convenio para evitar la doble imposición internacional, y hacer estrategia empresarial y fiscal para optimizar la actividad de negocio.

Tips para latinoamericanos y anglosajones.

• España es un país seguro para invertir en vivienda, pero no es intuitivo para el extranjero. El mayor error de latinoamericanos y anglosajones no es comprar mal… es comprar sin entender las reglas del juego.”

Para EEUU:

• El Notario tiene un papel clave, no es un mero trámite
• Los costes totales no son los inicialmente previstos porque va más allá del precio de compra, hay que incluir impuestos, profesionales lo que sube 10-15%
• No solo se paga impuestos en EEUU, en España también se pagan impuestos cuando se compra, mientras se mantiene el bien IRNR, impuesto patrimonio y cuando se vende. El sistema no funciona y regula solo!
• Inmobiliaria y abogado independiente, pues la inmobiliaria le va a asesorar en cuanto a las características del inmueble pero en cuanto al formato legal y negocio jurídico el abogado que va a proteger sus intereses.
• Elegir una estructura antes de comprar a nombre personal

Para latinoamericanos:

• Pensar que España funciona como su país de origen, en el que todo se puede negociar y arreglar después y el vendedor va a responder.
• Se pagan impuestos y la Administración del país de origen le puede llegar la información de los inmuebles que tenga en nuestro país y viceversa. Ser no residente no es garantía de no pagar impuestos.
• No comprar como persona física si lo que queremos es tener una actividad de negocio, pues los impuestos no finalizan con la firma de la escritura sino que más bien comienzan y se pagan todos los años.
• IRNR se alquile o esté a disposición
• Si el patrimonio supera 2M € tendrás que presentar declaración de patrimonio aunque no salga a pagar, y si supera 700.000,00€ netos después de descontar cargas también.

• Entender la letra pequeña del contrato de señal, arras, escritura, nota simple para saber que estoy comprando antes de entregar dinero.
• Si voy a ejercer actividad de negocio, asegurarme de los pros y contras de la misma ( prohibiciones o limitaciones de la Administración, que la vivienda se encuentra en perfecto estado, etc..)